第一千四百五十五章 照应
以养马岛为例，养马岛占地面积10平方公里，按照每平方公里1-1.5亿元的开发成本，全部开发费用需要10-15亿元人民币。
市里将养马岛的土地使用权出让给开发公司，比如每平米10块钱，土地出让金就是1个亿，这是沐城市政府纯赚的。
开发公司按照规划进行基础设施建设，完成开发后，岛上的土地一部分可以留下来自用，比如建酒店、别墅，也可以转让给别的公司进行开发。
转让有转让费，转让费和开发成本之间有差额，这个差额叫做土地增值收益。
土地增值收益大头归开发公司，剩下的归土地所有者沐城市政府。
这还不算土地使用权转让、抵押等交易过程中的各种税费。
除了上述直接收益，沐城市政府还能得到更多的间接收益。
比如，成片开发区投产后稳定的税收，解决了当地的就业问题，扩大了内需，相邻土地价值增值，吸引其他企业入驻、游客数量增加等等。
过去，在很多人眼里，外商投资成片开发，似乎仅是为了获得土地出让收益，但这种观点显然是非常狭隘的。
成片开发的主要目的不在于卖地能卖多少钱，有的眼光长远的城市，甚至通过各种隐晦的途径“白送”土地，就是为了更好地吸引资本开发经营土地，以加强公用设施建设，尽快完善投资环境，引进外商投资先进金属企业和出口产品企业，发展外向型经济。
想想看，一块不毛之地，经过外商地投资成片开发，在十几年、二十几年后，变成了一座现代化工业城市，难道不比卖地那点钱更有意思？
何况，城市开发不仅能带来经济效益，还有不可估量的社会效益和生态效益。
所以，徐英的算盘打的叮当响，市里什么都不用干，只需要坐享其成就行了。
不过，话又说回来，赔钱的买卖是没人干的，如果无利可图，成片开发模式怎么可能在内地大行其道呢？
今天虽然只是走马观花地在岛上转了一圈，但以傅松的经验，在不破坏养马岛生态环境的大前提下，整个养马岛至少能整理出三分之一的建设用地。
按照土地面积10平方公里计算，也就是将近5000亩的建设用地。
以每平方公里最高1.5亿元人民币的开发标准计算，养马岛开发需要15亿人民币，核算下来每亩建设用地的做地成本只有30万元！
30万元每亩的地价，是什么概念？
如果在这上面建商品房，以1.5的容积率算，楼面价只有300块钱，如果建2.0容积率的小高层，楼面价甚至只有200块钱出头，绝对的白菜价！
当然，整理出来的建设用地不可能都用来建商品房，郭贺年需要一块依山傍水的土地来建香格里拉酒店，刘銮雄需要几块地来建高档别墅、会所、高尔夫球场、
市里的规（面）划（子）也要满足，比如赛马场、马术俱乐部、体育场、海水浴场、自然生态公园、港口等等，说不定最后还得再建个高标准篮球馆。
傅松的需求也要满足，除了答应傅声远的射击场外，他还想在这里建一座幽静的私人大别墅。
再加上一些杂七杂八的配套设施，5000亩建设用地估计还能剩下一半可以用于转让。
转让价格不需要多，每亩100万，这就是25个亿，不仅可以收回开发成本，而且还有10亿的土地增值收益，除去给市里两三个亿，还能剩下七八亿元。
即便后续的开发仍需要投入，但有这七八亿元打底，风险明显要小很多。
当然，前面说的这些都必须有个前提，那就是得有接盘侠，如果那些地皮卖不出去，就只能砸在手里。
至于有没有人愿意接盘，傅松对此并不怎么担心。
一个项目不是三两年就能开发好的，像养马岛这种成片开发的项目，最快最快也得七八年时间，十年正常，十五年也不算长，对于开发商而言，二十年以上最好。
七八年后，也就是2000年左右，是房地产市场化改革后的第一轮牛市，再往后虽然屡屡出台调控政策，但调控来调控去，地价房价该疯涨还是疯涨。
拖得越久，获利越大，而且这种捂地方式跟李黄瓜捂地还不一样，不仅合法合规，还合理！
刘銮雄觉得这事儿能做，但必须得好好操作才能赚大钱，而且他跟傅松英雄所见略同，关键开发周期，也就是时间。
于是他试探道：“徐市长，养马岛面积太大了，成片开发的话，说实话，对资金的压力有点大。”
徐英笑道：“刘先生，联合地产集团是香江最大的地产开发商，这点小钱对您来说，还不是洒洒水？”
刘銮雄哑然失笑，义正言辞道：“话不能这么说，联合地产是上市公司，不是我刘某人一个人的，我得替广大股民负责。”
“刘先生，您太谦虚了。”徐英在心里暗自翻了个白眼，你糊弄鬼呢，谁不知道你大刘在联合地产一言九鼎？
“成片开发总投资看似不小，不过并不需要一次性投入，分摊到每年，资金压力会小很多。”
“哦？”刘銮雄笑了笑，“如果是这样，那资金压力确实会小一些，只是不知道开发周期多久？”
“十年。”徐英说完和程式澎对视一眼，显然两人早就商量好了。
“十年？”刘銮雄也同样跟郭贺年、吕仁鹤用眼神交流了一番，尽管大家都对这个时间比较满意，但他还是想再争取一下，“几十亿港币的投资，十年时间太短了，我看二十年比较合适。”
开发周期越长，资金压力越小，而且随着时间的推移，地价上涨越多，最后得利就越多。
内地房地产开发虽然学的是新加坡和香江，但只学到了炒楼花这些糟粕，却没学到精髓，比如开发监管。
早期国内的房地产开发项目虽然在土地出让时规定了开发周期，但漏洞百出，只要用心找，宗能找到漏洞合法合规地钻空子。
例如，按照规定，出让后闲置两年的土地，应依法收回，但法律法规却没有对“闲置土地”进行界定，或者一些地方即便界定了，也不严谨。
李黄瓜在土地上随便挖点土，建几个临时建筑，就可以捂地二十年。
当然，这主要是李黄瓜名声在外，当地政府不敢收拾他，要是换成一般商人，呵呵，分分钟教你怎么做人！
说句心里话，最初傅松讨厌李黄瓜是出于无产阶级的立场，那时候他还没从一个人民教师的身份转换到资本家的身份。
现在他依然讨厌李黄瓜，但跟之前的讨厌完全是两码事，因为如今他是站在一个资本家的角度，对李黄瓜羡慕嫉妒恨。